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Valeur vénale et liquidité

Les notions de valeur et de prix diffèrent, même si finalement, elles doivent se rejoindre économique- ment. La valeur se définit à travers les normes, la doctrine, la jurisprudence, la législation nationale ou européenne, voire elle se contractualise… et elle s’appuie sur le marché des comparables donc des prix. Le prix est le résultat économique de la confrontation du marché et il dépend également d’éléments parfois étrangers à la définition de la valeur vénale comme la stratégie. Le prix obtenu représente la liquidité de la valeur.
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Chère bécasse, très chère bécasse

La valeur immobilière cynégétique des espaces dunaires Lire la suite


Bail commercial : À propos du montant du loyer de renouvellement

La fixation du loyer en dehors de celle résultant de la libre rencontre des volontés est souvent controversée, complexe et incomprise des parties souvent sûres d’être dans leur « bon droit », elle peut donner lieu à un contentieux très soutenu…

Le droit au renouvellement du bail commercial au profit du locataire commerçant a instauré une confusion dans l’appréhension des valeurs locatives. En fin de bail, le local ne redevient en effet pas libre d’occupation mais reste « la chose commerciale » de son exploitant, qu’il ne quittera qu’en contrepartie d’une indemnité préalable, l’indemnité d’éviction.
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EURO 2016. L’implantation d’un stade de football diminue-t-elle la valeur des immeubles avoisinants ?

La 15e édition du Championnat d’Europe de football, compétition organisée par l’UEFA et rassemblant les 24 meilleures équipes nationales masculines européennes, se déroulera en France pour la troisième fois de son histoire.
Pour la compétition, 12 stades seront retenus, 4 seront construits, les autres rénovés.

Plus généralement, les instances du football s’accordent sur le fait que les clubs français sont sous équipés en infrastructures sportives ce qui les pénaliserait fortement dans les résultats européens. Le Championnat d’Europe à venir est donc une opportunité pour le football français et plus largement pour le sport ou les grands évènements qui peuvent y être associés.
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Non,l’ERNT n’est pas anodin !

L’état des risques naturels et technologiques est souvent vu comme le « parent pauvre » du diagnostic puisqu’il peut être réalisé par tous, y compris par le vendeur lui-même, en le téléchargeant par internet (arrêté du 13 octobre 2005 téléchargeable sur http://ecologie.gouv.fr)… Dans certains départements « à fort risque d’inondation » les rédacteurs préfèrent le confier aux diagnostiqueurs, surtout si celui-ci est facturé 50 € en moyenne !
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ICC ou ILC, que choisir ?

Le 9 mai dernier, le journal Le Monde titrait : « Pétrole : le prix du baril de brut pourrait atteindre 200 dollars » ! Le pétrole, à l’instar d’autres matières premières tel l’acier, a vu sa valeur flamber. Depuis 2000, en France, les loyers emportés par l’indice du coût de la construction (ICC)[1] se sont envolés.

En matière d’habitation, une réponse politique a été trouvée en 2005 et en 2008 avec la création de l’indice de référence des loyers (IRL 1 et IRL 2). En matière de baux commerciaux, ce sont les commerçants eux-mêmes qui, regroupés au sein de leurs fédérations et ne voyant rien venir du côté du législateur, ont créé « leur » indice de remplacement de l’ICC : l’indice des loyers commerciaux (ILC). Lire la suite


L’intérêt de l’expertise de partie et l’évolution de la méthode par comparaison en évaluation immobilière

La méthode d’évaluation par comparaison peut être employée, en l’absence de « biens intrinsèquement similaires », en retenant des termes de comparaison anciens, réévalués sur la base de l’évolution d’indices immobiliers pertinents.
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La vente aux enchères publiques d’un immeuble:

Le journal, la Voix du Nord, dans son édition du vendredi 18 juin 2010 a relaté avec beaucoup de précision le déroulement de la vente aux enchères d’un édifice public.

En résumé : Le 15 décembre 2009, une ancienne mairie du Pas-de-Calais a fait l’objet d’une vente aux enchères par adjudication publique. Le bâtiment, construit en 1880, était à l’origine une maison bourgeoise située sur la grand place. Le bâtiment avait été estimé par le service des Domaines un an plus tôt à 128 000€.

Le jour de la vente, un seul acquéreur s’est présenté à l’étude des notaires chargés de la vente. La mise à prix avait été fixée par délibération du conseil municipal à 30 000€, avec la clause habituelle de baisse de moitié à défaut d’enchères couvrant la mise à prix.
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Impact de la création d’une zone PPRI sur la valeur d’un immeuble régulièrement inondé

« Evidemment oui » serait-on tenté de répondre… La récente catastrophe Xinthia, la tempête Klaus en 1999, VAISON-LA-ROMAINE en 1992, plus loin géographiquement, le tsunami en Asie ou plus loin historiquement, la crue centenale à PARIS en 1910 sont autant d’événements relayés médiatiquement qui nous interpellent par la gravité des faits et des dégâts produits…

Moins médiatiques, la Meuse en 1993 et 1995, la Somme en 2001, les inondations dans le Pas de Calais en 2009 ont également causé des dégâts considérables aux personnes et aux biens.
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Évaluation des actifs immobiliers des mutuelles et assurances

G20, Autorité de contrôle, agence de notation … à l’heure des grands discours, comment traduire en réalité la réforme de nos autorités de contrôle ? Que signifie la prudence dans l’estimation des biens appartenant aux mutuelles françaises ?

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Les doutes de l’expert face au déplafonnemt en période de crise

L’article L. 145-34 du code de commerce stipule que le principe de fixation du loyer commercial de renouvellement est le plafonnement à la variation de l’indice national trimestriel des loyers commerciaux et par conséquent le déplafonnement doit être considéré comme une exception.
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Part Social de SCI

Nombreux sont ceux qui considèrent que détenir un quart des parts d’une SCI revient à posséder un quart de l’immeuble que détient cette société : il s’agit pour le moins d’un raccourci hâtif qui traduit une confusion entre personne physique et personne morale, explication triangulaire :

Lorsque la société est transparente tant sur le plan fiscal que, de fait, dans son fonctionnement, et que la concorde règne entre les associés, ces derniers font volontiers abstraction des statuts, et se comportent comme s’ils étaient directement propriétaires de l’immeuble.
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L’intérêt pour le commerce considéré

et son rôle dans le déplafonnement éventuel du loyer

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La loi « bonus » relative à la majoration des droits à construire

Contexte : La Fondation Abbé Pierre prépare et publie son rapport annuel sur le mal logement et propose l’obligation de porter à 30% la création de logements à bas loyer et suggère un nouveau plan de cohésion sociale sur cinq ans permettant de mettre sur le marché 150 000 logements sociaux par an.
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Le rapport amiable comme élément de preuve lors du procès

Expertise de justice, expertise amiable, expertise de partie, expertise d’assurance…comment s’y retrouver ?
En France, notre système d’expertise s’oppose à celui de la Common Law. L’expert de justice, collaborateur occasionnel du magistrat ou prestataire de service, a la part belle lors des opérations d’expertise et l’on dit facilement que le procès se gagne à l’expertise.
La vérité est-elle réservée à l’expertise de justice ? Quel sort réserver à l’expertise amiable ?
La Cour de cassation nous éclaire (si besoin en était) à l’occasion de l’arrêt ci-dessous.


ISF, Donation, Succession et Immobilier…

A la fin du quinquennat SARKOZY les parlementaires avaient entériné l’allègement de l’ISF (en contrepartie de l’abrogation du bouclier fiscal), 300 000 contribuables se voyaient d’un seul trait exonérés et la réforme suscitait beaucoup d’interrogation pour les foyers dont le patrimoine était inférieur à 3 000 000 €.
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À dire d’expert… Immobilier !

À l’occasion d’un certain nombre de problématiques professionnelles complexes ou originales, nous avons été amenés À prolonger nos réflexions expertales et la quête de notre « Graal » : la valeur vénale ou locative…

 

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Valeur patrimoniale des propriétés cynérgétiques et Natura 2000

La mise en réseaux Natura 2000 d’une propriété peut-elle modifier sa valeur patrimoniale ?


La traduction économique des préjudices immatériels sur la valeur vénale des immeubles

Lors d’un colloque organisé par le CNEAF (Collège National des Experts Architectes Français) le 23 mars 2013 à LILLE LESQUIN, les avocats, les experts et les magistrats ont pu débattre d’un sujet passionnant si l’on en croit les débordements horaires des intervenants et des participants…
Le président LEGROS nous a rappelé qu’habituellement les missions des experts architectes consistaient à déterminer l’origine des dommages matériels et à les quantifier.

Les missions, toujours plus complexes, ont ensuite évolué en intégrant la détermination des préjudices immatériels. Enfin il leur est maintenant demandé d’évaluer financièrement les préjudices immatériels et c’est évidemment là que la difficulté se corse.
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L’avenir de l’homo sapiens expertus immobilis, entre normes et statut

Eternel débat entre la vision « conservatrice » du statut et la vision « progressiste » de la mondialisation des normes et de l’autorégulation. L’histoire de la profession d’expert immobilier s’agrémente d’interrogations régulières.

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La constructibilité potentielle ou future impacte-t-elle la valeur d’un terrain ?

La réponse pourrait être aussi simple que le titre de l’émission de télévision pédagogique « C’est pas sorcier » ou aussi compliquée que la lecture des conclusions d’un commissaire du gouvernement à l’occasion d’une opération d’expropriation ou de préemption. Pourtant cette qualification est souvent au centre de la discussion économique, de la contractualisation juridique ou du contentieux judiciaire et doit être, à mon sens, autant distinguée de l’intention dolosive que de la spéculation foncière ou financière.

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La prise d’otage économique d’une servitude d’emplacement réservé

Lorsqu’un immeuble est grevé d’une servitude d’emplacement réservé (SER), sa valeur économique change, et même se dédouble. Il a d’un côté une valeur vénale (de marché) décotée, car la SER fera souvent fuir les acquéreurs potentiels ; de l’autre côté, il a une autre valeur à l’égard de la collectivité à l’origine de la SER, qui s’apparente à la valeur vénale mais sans prise en compte de la servitude, du moins si l’on en croit la théorie juridique, car en pratique…


DIVORCE : Évaluation de l’indémnité d’occupation du logement familial

Cette disposition est issue de l’article 815-9 alinéa 2 du code civil. Il s’agit du principe régissant les droits des indivisaires sur le bien qu’ils détiennent en commun.

Les droits des indivisaires et le sort du bien commun sont des questions fréquemment débattues dans les prétoires au cours des 130 000 divorces prononcés par an.
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Valeur d’un château lors d’une mutation intergénérationnelle : jackpot ou charge dynastique ?

Les deux mon général ! Il est assez rare de commencer une réflexion par sa conclusion mais à l’occasion de nombreuses interventions expertales et de l’acharnement de l’administration fiscale, nous sommes arrivés à cette interrogation puis à cette analyse. C’est donc par une méthode que les experts connaissent bien, dite « à rebours », que nous abordons cette réflexion.
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L’expertise d’assurance a bon dos !

Les experts en baux commerciaux savent qu’il existe une certaine « crainte » réciproque entre preneurs et bailleurs, c’est d’autant plus vrai chez les petits commerçants ou propriétaires particuliers que chez les grandes enseignes ou propriétaires institutionnels.
Par exemple, chez les commerçants, cette « crainte » rend souvent difficile l’obtention d’informations concernant les locaux qu’ils exploitent.
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Les DI de la chaîne des métiers de l’Immobilier

L’obligation de conseil concerne l’expert en estimation immobilière, le diagnostiqueur, l’agent immobilier et le notaire. L’ordre d’étude des différents professionnels se conforme ici à la chronologie propre à la vente d’un bien immobilier : évaluation, diagnostiques techniques, recherche d’un acquéreur et réitération de l’acte authentique de vente.

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Le bail de chasse face à la préemption du Conservatoire du Littoral

Le Nouvel Observateur dans son édition du 30 juin 2011 dont le titre de couverture était « Ceux qui possèdent la France » (grandes fortunes, Eglise, Etat, fonds spéculatifs…mais aussi émirs arabes, oligarques russes, dictateurs africains…) écrivait « mais comment résister au Conservatoire du Littoral ? Usant du droit de préemption et d’un budget annuel supérieur à 30 millions d’euros, ce sauveur de nos côtes repère les espaces naturels, se positionne comme unique acquéreur potentiel et attend son heure… »

L’écologie politique a instauré le Conservatoire comme l’unique sauveur du littoral contre le bétonnage ! A ce titre, les propriétaires, les utilisateurs ou les locataires de ces lieux qu’ils préservent depuis des décennies doivent-ils faire les frais de cette volonté affichée ?

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Indemnité d’éviction commerciale : doit-on déduire l’éventuel sous-loyer ?

Il n’échappe à personne que les loyers commerciaux sont parfois chers voire trop chers, sans doute cette constatation trouve ses racines dans les raisons ci-dessous : Lire la suite


France Domaine : instrumentalisation politique ou fiction de la valeur vénale ?

Le sujet est sensible, polémique, le point de vue est caricatural et provocateur… j’en conviens.
La caricature est certes un type de discours littéraire qui permet d’effectuer une analyse exagérément satirique mais dans laquelle beaucoup d’entre nous, hélas, retrouvent ou retrouveront une situation déjà vécue !

Ce sujet est d’ailleurs régulièrement d’actualité dans la presse nationale notamment dans la révélation des affaires politico-financières.
L’hippodrome de Chantilly ou les étranges affaires du plus gros bailleur social de France (Le Monde, 30 janvier 2014) sont la face visible de l’iceberg des conflits d’intérêts chez France Domaine…
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Le juge des loyers doit-il rester un acteur du marché locatif ?

« La valeur locative de marché correspond au montant pour lequel un bien pourrait être raisonnablement loué au moment de l’expertise.
Elle s’analyse comme la contrepartie financière annuelle de l’usage d’un bien immobilier dans le cadre d’un contrat de bail.
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L’évolution et l’institutionnalisation de la méthode du bilan promoteur

Bilan promoteur ou compte à rebours ? Deux expressions singulières pour parler de l’évaluation de la valeur vénale d’un terrain à bâtir…

La première parle de comptabilité et la seconde fait référence au temps qui passe avant la mise à feu d’une fusée ou encore le point de départ d’un 110m haies qu’évoquait l’un de nos interlocuteurs de notre colloque d’avril 2014.

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L’indépendance et la transparence : les deux « mamelles » de l’expertise immobilière… ?

Si Maximilien de Béthune, Duc de Sully et ministre d’Henry IV, avait été en charge des experts, il aurait certainement prononcé ces mots pour souligner la nécessité d’établir un code des bonnes pratiques expertales.
Un autre ministre très « agricole », Pierre CAZIOT, expert foncier de profession, écrivait en 1924 : « Si dans le passé les travaux d’expertise étaient délicats, ils le sont bien plus aujourd’hui… Il est, en outre, une qualité essentielle qui ne s’acquiert point et que l’expert doit posséder naturellement: c’est le bon sens. »
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Pré-rapport d’expertise : souhaité… indispensable ? Mais coûteux !

Le débat sur l’expertise judiciaire civile devrait porter principalement sur le fond même si les questions de forme sont de plus en plus présentes, pour ne pas dire prépondérantes… mais le meilleur reste à venir puisqu’en restreignant le débat aux questions de coût et de délais, il devient polémique. Lire la suite


L’évolution de la méthodologie entre science molle et vérité économique

Les années 2010/2020 seront placées sous le signe de la crise et même si les plus optimistes anticipent la reprise, la prédisent ou plus simplement la souhaitent, il ne faut pas rêver, la crise perdurera tant que nous ne l’aurons pas purgée des maux qui l’ont causée. Cela passe par une correction tant attendue du prix du marché et la mise en place de véritables mécanismes de régulation censés nous protéger des erreurs du passé.
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Les bonnes pratiques de l’expertise immobilière depuis 50 ans : témoignages de trois générations d’experts

Rennes – mai 1968. Enfermé par les soins d’un appariteur dans le Laboratoire de recherches économiques et statistiques au 5ème étage de la Faculté, je viens de prendre une décision qui va changer le cours de ma vie : je vais quitter l’Education Nationale où j’enseigne depuis dix ans et m’orienter vers le secteur privé. L’une des options qui s’offrent à moi est de passer les épreuves du concours de l’Inspection du Crédit Foncier de France, service chargé des études immobilières et des expertises foncières de la prestigieuse Institution. Lire la suite


Bases de données : la boîte à outils de l’expert du 3e millénaire

Il faut vivre avec son temps et les temps ont changé…L’expertise immobilière ne fait pas exception au principe.
Dans les années 70/80, les plus chanceux d’entre nous avaient à disposition des bases de données internes rangées sous forme de fiches papier et les plus organisés disposaient physiquement des planches de cadastre sur d’énormes portiques métalliques, bref, l’expert était un collectionneur de documents administratifs qui s’adonnait aux travaux de collage et de découpage dignes de la grande section de l’école maternelle.
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L’impact des risques naturels et technologiques sur la valeur vénale ou locative

La loi du 30 juillet 2013 oblige l’information des acquéreurs et des locataires de la situation des risques naturels, technologiques ou sismiques. Dans les zones concernées, un état des risques naturels et technologiques doit être annexé aux contrats.

Cette « nouveauté » juridique dans la droite ligne de la protection absolue du consommateur et du principe de précaution entraîne-t-elle des conséquences économiques sur la valeur vénale ou locative ?

Evidemment oui serait-on tenté de répondre…

Vaison-la-Romaine en 1992, les récentes catastrophes Xinthia et AZF, plus loin de nous le tsunami en Asie ou la catastrophe de Fukushima illustrent médiatiquement les grandes tragédies naturelles ou technologiques.

L’ensemble de ces événements ont attiré l’attention des pouvoirs publics, des assureurs et finalement du grand public, de sorte qu’un arsenal réglementaire et législatif a été mis en place pour aboutir à la généralisation des Plans de Prévention des Risques Naturels et Technologiques.
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Experts en évaluation immobilière. Tous aux abris !

La profession d’expert en estimation immobilière n’est pas réglementée, il existe néanmoins deux statuts d’experts réglementés s’en approchant et coexistant avec plusieurs normes d’expertises nationales, européennes ou internationales .
Il est établi que l’expert en estimation immobilière a une obligation de moyen qui lui impose d’accomplir toutes les diligences nécessaires à l’obtention d’un résultat économique.

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Loyers commerciaux : après le déplafonnement, le replafonnement ?

Septembre 2007 dans la presse lilloise : « L’arrivée des Galeries Lafayette à Lille bouleverse l’offre commerciale. Cette implantation redessine le panorama de la capitale nordiste. L’arrivée des Galeries Lafayette va permettre de faire progresser l’attractivité du centre-ville.»

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Quelle valeur « économique » verte pour les écoquartiers ?

A l’université de Lille, lors du colloque organisé le 2 avril 2015, nos étudiants de Master professions immobilières urbanisme et environnement, sous la direction scientifique du professeur Meunier, ont invité de véritables spécialistes à réfléchir sur une question d’actualité politique et sociétale importante au travers le sujet des écoquartiers.

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Recours contre le permis de construire

La loi Macron permet elle de construire sans risque ?  Lire la suite


Références locatives dans les centres commerciaux

La très bonne initiative du juge des loyersau TGI de Lille

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Valeur vénale immobilière et abattement pour faits criminels « horribles »

« Le chalet de l’horreur trouve preneur », « le chalet de l’horreur soldé à moitié prix » : des titres concernant la vente du chalet de l’affaire « FLACTIF » qui ont fait l’actualité de ces dernières semaines et qui, sous un aspect de prime abord pénal, dissimulent une interrogation micro-professionnelle sur la question de la valeur vénale de tels biens immobiliers.

Chaque immeuble a connu une histoire plus ou moins heureuse ou dramatique en fonction des personnes qui y ont séjourné ou des faits qui s’y sont produits, d’autant plus que la construction est ancienne et que l’histoire de la maison est connue. Cette histoire a-t-elle un impact sur la valeur vénale de l’immeuble lors des transactions dont il fait l’objet ?
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Le cercle Janvier 2011

Le changement d’année est propice aux bilans. D’autant plus que le mandat de l’équipe actuelle de l’Ifei arrivera à son terme en mars et qu’un nouveau conseil supérieur sera élu.
Que peut-on retenir des trois années passées ensemble ? Le premier fait majeur est l’accrois- sement du nombre de nos membres, qui a progressé de près de 30 %, atteignant 258 adhérents aujourd’hui. Une croissance quantitative mais aussi qualitative, avec une diversification des ori- gines et l’arrivée de nouveaux membres qui, par leur notoriété, sont venus renforcer le rayon- nement de notre Institut. Cette croissance s’est également accompagnée par la création d’une nouvelle section dans l’Est de la France
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La valeur Vénale ou locative des biens. ( Thèse )

La valeur vénale et locative se définit en droit, en jurisprudence et en doctrine, mais elle se concrétise en économie…
C’est toute l’ambiguïté et la différence entre une valeur et un prix.

A l’inverse de l’agent immobilier qui se focalise sur le prix du bien qu’il envisage de vendre, l’expert se concentre sur l’objectivation juridique d’une valeur qu’il va déterminer en s’appuyant sur la comparaison des prix dont il va avoir connaissance.

Depuis plus d’une dizaine d’années, j’ai essayé à travers mes différentes recherches, enseignements et publications d’éclaircir les problématiques juridiques, économiques, techniques et maintenant écologiques, liées à la valeur vénale ou locative.

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L’évaluation d’un bien immobilier peut engager la responsabilité de son auteur… même si cette évaluation est gracieuse !

Par Jean-Jacques MARTEL, docteur en droit
Co-directeur du MASTER ICEU, de l’ICH et du DU « Baux commerciaux » à l’université de Lille Expert Foncier & Immobilier agréé par la Cour de cassation

Le 26 juin 2018,

Jusqu’à aujourd’hui ce n’était pas ou si peu d’actualité. L’évaluateur immobilier avait une obligation de moyens1 et non de résultat, contrairement à d’autres professions immobilières comme les notaires… sans doute l’absence d’un véritable statut d’expert ou d’évaluateur immobilier (il n’existe officiellement que les statuts d’expert foncier et d’expert de justice) justifie cet état des lieux de la responsabilité des professionnels de l’immobilier2.

Cette situation n’est d’ailleurs pas sans relation avec la modicité rémunératrice de certaines expertises pour ne pas dire la règle de la gratuité d’intervention chez nos amis agents immobiliers ou chez certains notaires dans le cadre du mandat qu’ils espèrent obtenir ou d’une relation client qu’ils entretiennent au long cours.

On peut d’ailleurs en convenir, l’évaluateur s’interrogeant généralement sur une valeur vénale déclarative, sa conclusion n’a pas ou peu de conséquence sonnante et trébuchante tant qu’elle n’est pas traduite par un prix et donc par une cession (sanction du marché) ou une décision (sanction judicaire ou administrative).

Au registre du « tant mieux », on peut relever que la « valeur » se définit juridiquement et comprend une forte part d’objectivité. Quant au « prix », il se concrétise économiquement et comprend une part subjective plus importante (il n’y a qu’à regarder les émissions d’un célèbre agent immobilier pour le comprendre)3.

Au registre du « tant pis », on peut regretter qu’alors, nonobstant les enjeux financiers parfois considérables, une confusion généralisée s’installe et qu’il a bien lieu de distinguer la valeur du prix et du meilleur prix.

Bien sûr il est indispensable de rappeler qu’il y a bien des valeurs différentes selon le contexte d’évaluation et d’intervention. Tout comme il existe également des prix différents selon la qualité de l’acquéreur et sa capacité à faire, ou pas, une bonne affaire (sous réserve de certaines limites comme celle de la lésion).

L’écart admissible entre une valeur et un prix est arbitré par la jurisprudence et chaque cas d’espèce se trouve largement débattu, on peut admettre une fourchette d’écart entre 5 et 15% selon les biens évalués4.

Le sujet de la responsabilité civile professionnelle des évaluateurs est souvent écarté ou ignoré par la difficulté d’établir la traçabilité économique du préjudice ou plus précisément de la perte de chance, et donc d’établir la preuve.

L’évolution des référentiels des professionnels, comme « la charte de l’expertise en évaluation immobilière (dernièreéditiondemars2017)»oul’avènementdesbasesdedonnées5 permettantplusfacilementl’objectiva- tion de la valeur et l’évolution de la judiciarisation des procédures vont entrainer une augmentation notable de la responsabilité des évaluateurs, quels qu’ils soient.

Bien sûr l’évaluateur n’est pas Madame Soleil. Il ne peut pas non plus anticiper une forte variation du marché ni deviner la présence d’une situation d’opportunité ou de convenance personnelle.

Pour autant on peut attendre de lui qu’il respecte le référentiel auquel il souscrit, qu’il s’engage à objectiver la valeur par la production de références pertinentes et qu’il justifie les méthodes employées6.

C’est l’orientation d’un arrêt récent de la Cour d’appel de BORDEAUX rendu par la 1ère Civ en date du 7 mars 2018 (n°1700422).

La Cour retient la responsabilité de l’agent immobilier, pour manquement à son devoir de conseil et d’informa- tion, qui évaluant « mal » la valeur d’un bien fait perdre une chance à son propriétaire de le vendre mieux… elle s’appuie pour ce faire sur le contexte du mandat et sur l’absence de références lors de l’estimation du bien (consi- gnée dans une analyse écrite).

Pour résumé, l’appartement a été évalué par un agent immobilier entre 110 et 120 000€ net vendeur, qui l’a mis en vente 130 000€ (commission de 10 000€ incluse) et qui l’a vendu au prix de 117 000€ + 10 000€ de frais d’agence. Le propriétaire fera l’objet d’une proposition de rectification par l’administration fiscale sur la base de 143 000€, qu’il acceptera et actionnera à la suite la responsabilité de l’agent immobilier pour un préjudice avancé de 26 281€. Le TGI de BORDEAUX n’avait pas donné suite dans un premier temps.

La Cour a bien appréhendé la question délicate de la différence entre valeur et prix et surtout fait la distinction entre préjudice et perte de chance, elle a ainsi retenu la qualification plus logique de perte de chance (le proprié- taire n’aurait peut pas fait mieux lui-même)… Modérément, elle a converti cette perte de chance à 50% du préju- dice supposé.

Bien sur certains argumenteront que c’est une boite de pandore qu’il ne faut pas ouvrir… au risque de voir les mises en cause se multiplier. C’est peut être aussi l’occasion d’ouvrir un débat sur la nécessité d’un véritable statut d’expert immobilier7.

Il est également illusoire de considérer qu’une limitation de la responsabilité de l’évaluateur s’obtiendra par la distinction « avis de valeur/expertise », la finalité des deux approches étant la même, un chiffre…

Cette nouvelle responsabilité pourrait aussi favoriser le renforcement de l’indépendance des auteurs d’évaluation ou d’estimation8 , puisque l’indépendance du transacteur est forcément limitée, pour ne pas dire qu’il se trouve en situation patente de conflit d’intérêt.

Il est donc utile de rappeler à tous ceux qui pensent, qu’établir une attestation de valeur à destination d’un client dans le cadre de son IFI (ex ISF) 9, de son prêt hypothécaire, d’une déclaration de succession ou de son divorce est une facilitée sans conséquence et qu’ils pourraient bien à l’avenir voir leur responsabilité engagée !

Les consommateurs, les avocats, et les experts en évaluation immobilière devraient, à divers titres, se satisfaire de cette évolution même s’il est particulièrement difficile d’établir la caractérisation de la preuve dans un domaine d’activité où l’art d’évaluer un bien relève d’une science dite « molle »…

La moralité de cette histoire pourrait être : « L’héritier de cette succession aurait mieux fait de faire évaluer son appartement par un expert indépendant, pour un coût relativement modeste au regard du contentieux qui s’en est suivi, avant d’en confier la négociation à un agent immobilier dont c’est évidemment le métier ! » – ☺


1 Charte de l’expertise en évaluation immobilière (5ème édition mars 2017 ; 4.3) : « Vis-à-vis de ses clients et des tiers, la responsabilité professionnelle de l’expert en évaluation immobilière correspond à une obligation de moyens et non de résultat »

2 JJM Revue EXPERTS – juillet 2014 « Les devoirs d’information de la chaîne des métiers de l’immobilier » 3JJMAJDI/DALLOZ–décembre2015 «Ilfaudraitdistinguerlavaleur…delaliquidité?»

4 La Cour administrative de Nantes (décision du 21 avril 2011) avait considéré suffisamment significatif un écart de 12% entre une valeur déclarée et le prix de vente constaté d’un appartement pour retenir la rectification

5 JJM/AL revue du JURISCLASSEUR « Actes pratiques et ingénierie immobilière » n°1/2015, dossier « les bonnes pratiques de l’expertise immobilière »; « Bases de données, la boite à outils du 3ème millénaire »

6 Rapport du groupe de travail sur l’expertise immobilière des sociétés faisant publiquement appel à l’épargne public (dit rapport COB ou BARTHES DE RUYTER-février 2000) « 1.C il est recommandé à l’expert d’utiliser au moins deux méthodes d’estimation dont l’une sera choisie parmi les méthodes « par comparaison », et l’autre parmi les méthodes « par le revenu ». S’il ne pouvait être retenu qu’une seule méthode, l’expert immobilier se devrait de le justifier »

7 JJM Revue EXPERTS – août 2013 ; « L’avenir de l’homo sapiens expertus immobilis, entre normes et statut… »

8 JJM/AL ; revue du JURISCLASSEUR « Actes pratiques et ingénierie immobilière » ; n°1/2015, dossier « les bonnes pratiques de l’expertise immobilière »; « L‘indépendance et la transparence, les deux mamelles de l’expertise immobilière »

9 JJM;AJDI/DALLOZ;janvier2012;« ISF,donation,succession,etimmobilier…commentfairebonménageavecl’administration fiscale ? »