Martel expertises
CONTEXTE

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Dans le cadre d’une cession ou d’une acquisition, une évaluation est recommandée pour pouvoir conforter la valeur vénale du bien. La valeur vénale définie peut être libre d’occupation ou en l’état d’occupation annoncé.

L’intervention d’un Expert immobilier permet également d’obtenir des transactions pertinentes, pour entamer une éventuelle négociation.

Certaines évaluations doivent être conduites en fonction de dispositions réglementaires ou recommandations liées à leur activité :

 

  • – ENTREPRISES D’ASSURANCE, INSTITUTS DE PREVOYANCE ET MUTUELLE
    Dispositions réglementaires des articles R 931-10-42 du code de la sécurité sociale, R 212-54 du code de la mutualité et R 330-20-1 et suivants du code des assurances.
    A ce titre, l’expert devra signer une lettre d’engagement à l’Autorité de Contrôle Prudentiel (ACP) et produire une fiche de présentation permettant d’apprécier son indépendance.Cette mission se définit sur une période de 5 ans se décomposant en une expertise quinquennale avec visite du bien immobilier et rédaction d’un rapport d’expertise ainsi de quatre actualisations sur pièces intégrant une fiche de résumé conclusif ou fiche V-1.
  • – SCPI,
    Loi du 4 janvier 1993 complétée par des décrets d’application n°94-483 du 9 juin 1994 et du règlement de la Commission des opérations de bourse (COB) devenue AMF du 9 septembre 1994.
    Le régulateur est l’AMF. Une convention est signée entre la SCPI et l’Expert pour une durée de 4 ans renouvelable.
  • – OPCI,
    Les textes régissant leurs expertises sont les articles de loi L 214-111 à L 214-116, complétées du décret R.214-211 du Code Monétaire et Financier, ainsi que les articles 322-84-9 à 322-84-14 et 424-42 à 424-48 du règlement général de l’AMF et du chapitre III, section 2, articles 27 à 29 de l’instruction AMF.
    Une convention est signée pour 4 ans avec 1 ou 2 Experts avec une fréquence obligatoire annuelle, généralement semestrielle ou trimestrielle.
  • – SOCIETE FAISANT APPEL PUBLIC A l’EPARGNE
    Il n’existe pas de textes réglementaires mais uniquement des textes professionnels ou des recommandations : le référentiel IFRS, le Code de déontologie des SIIC, le rapport du groupe de travail COB présidé par M. Barthès de Ruyter, la recommandation AMF du 8 février 2010.
    Le régulateur est l’AMF. La relation de l’Expert en évaluation immobilière avec la société n’est définie que de manière contractuelle, en intégrant les contraintes du code de déontologie des SIIC, avec des conventions dont les durées s’établissent entre un an et 6 ans. La recommandation AMF du 8 février 2010 préconise la réalisation de prestations semestrielles.
  • – COMPTABILISATION DES ACTIFS PAR COMPOSANTS (BASE DES AMORTISSEMENTS), Art 214-1 et suivants du Plan Comptable Général et Article 15 Bis de l’annexe 2 du CGI.

Dans le cadre de financement d’un bien ou de prise de garantie sur des biens hypothéqués, les banques demandent à leurs clients, une garantie de la valeur, par une évaluation par un Expert immobilier indépendant du bien.

La cession de parts sociales est une vente de titres qui nécessite le respect d’un certain formalisme pour être valide.

Elle est le résultat d’une analyse économique, sociale et financière de l’entreprise obligatoire pour effectuer une évaluation cohérente de leur valeur afin de déterminer un prix de cession acceptable par l’ensemble des parties concernées.

Dans ce cadre, lorsque l’entreprise est propriétaire de biens immobiliers, une évaluation immobilière en bonne et due forme sera nécessaire.

L’évaluation des indemnités en cas d’expropriation pour cause d’utilité publique est régie par le code d’expropriation pour cause d’utilité publique notamment en ses articles L13 et suivants. A ce titre, l’article L 13-13 dispose que « les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain, causé par l’expropriation.»

Le droit de préemption permet à la commune ou un établissement public ainsi qu’aux particuliers (locataire) d’avoir un droit de préférence à la vente.

En droit de la famille, de nombreuses étapes de la vie (succession, donation, partage, séparation) amènent les particuliers à demander des expertises immobilières en valeur vénale dans le cadre de la transmission ou du partage de leur patrimoine.

L’évaluation immobilière par un Expert indépendant, intègre et impartial, permet d’obtenir une information claire et objective, d’éviter d’éventuels litiges et de trouver un accord amiable.

En matière fiscale, l’évaluation de la valeur vénale, assiette de la taxation, est généralement déclarée par le contribuable. Il s’agit notamment de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), des droits de succession, des apports d’actifs à une société, du redressement fiscal…

L’Administration privilégie la méthode par comparaison mais les juges et les magistrats de la Cour des comptes recommandent de plus en plus le recours à la méthode par capitalisation du revenu dès lors que la nature de l’actif le justifie.

Une évaluation à la juste valeur par un Expert indépendant permet ainsi de limiter les risques de redressement fiscal.

La taxe foncière, la Cotisation Foncière des Entreprises et la Taxe d’Habitation sont toutes assises sur des valeurs locatives cadastrales, établies en fonction des propriétés ou des fractions de propriété dont nous sommes propriétaires et/ou occupants.

L’année 2017 a été marquée par la mise en place de la réforme des valeurs locatives des locaux commerciaux et professionnels.

Une réforme des valeurs locatives des locaux d’habitation est à l’étude.

De nombreux contentieux naissent de la qualification jurisprudentielle des locaux « industriels ».

Une expertise vous permet de connaître sur quelles bases l’imposition est établie. Cette étude est d’autant plus intéressante que ces impôts, rattachés à l’immeuble et donc par définition avec une longue utilisation dans le temps, ont une récurrence annuelle.

Les rapports bailleurs/locataires dans le cadre des différents types de baux, font apparaitre de nombreux moments de négociation tels que le renouvellement du bail avec un loyer plafonné ou déplafonné, la détermination de la valeur locative de marché ou de renouvellement, la cession du droit au bail ou du fonds de commerce, l’indemnité d’éviction…

Une évaluation par un Expert indépendant permet au bailleur :

  • – de définir la valeur locative de marché afin d’éviter une période de commercialisation longue ou encore la valeur locative de renouvellement,
  • – conseiller le bailleur en analysant les motifs de déplafonnement ou encore la fixation d’un droit d’entrée,
  • – évaluer les indemnités d’éviction.

S’agissant du locataire, l’Expert interviendra pour :

  • – définir la valeur locative ou la valeur locative de renouvellement et trouver un accord amiable avec le bailleur,
  • – déterminer le montant de cession de son droit au bail,
  • – évaluer le fonds de commerce,
  • – évaluer les indemnités d’éviction.

En matière de valeur vénale, l’Expert pourra déterminer une valeur vénale libre d’occupation (congé pour vente en habitation) ou en l’état d’occupation annoncé.

TYPES DE BIENS EXPERTISÉS

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IMMEUBLES BÂTIS

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• Immobilier résidentiel
• Locaux commerciaux
• Bureaux & locaux professionnels
• Entrepôts & locaux d’activités
• Hôtellerie
• Biens de loisirs
• Etablissements de santé

TERRAINS

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• Charges foncières urbaines
• Friches urbaines & industrielles
• Terres agricoles
• Forêts
• Vignobles

DROITS IMMOBILIERS

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• Valeur locative de marché & droit au bail
• Fonds de commerce
• Indemnités d’éviction
• Démembrement de propriété
• Crédits-bails
• Baux à construction

MISSIONS

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CLIENTS

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Les enseignes de la grande distribution : alimentaire, hifi & électroménager, bricolage & jardinage, sports, restauration rapide, etc.

Les enseignes du prêt-à-porter, de l’équipement de la personne, de l’équipement de la maison, de la téléphonie, de la restauration, des commerces de bouche, etc.

Les réseaux de distribution automobile (constructeurs, concessionnaires).

Les commerçants indépendants : pharmaciens, restaurateurs, bijoutiers, etc.

Les collectivités publiques et les établissements publics.

Les organismes de logements sociaux.

Les Chambres de commerce et d’industrie (CCI).

Les banques, sociétés de crédit, et organismes de refinancement.
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Les mutuelles et les compagnies d’assurance.

Les entreprises au sens large : industrie, transport, logistique, service, etc.

Les clubs sportifs.

Les établissements de santé (cliniques, centres médicaux, etc.).

Les aménageurs et les promoteurs immobiliers.

Les investisseurs et les propriétaires fonciers (foncières, associations,
particuliers avertis, family offices, etc.).