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L’évaluation d’un bien immobilier peut engager la responsabilité de son auteur… même si cette évaluation est gracieuse !

Par Jean-Jacques MARTEL, docteur en droit
Co-directeur du MASTER ICEU, de l’ICH et du DU « Baux commerciaux » à l’université de Lille Expert Foncier & Immobilier agréé par la Cour de cassation

Le 26 juin 2018,

Jusqu’à aujourd’hui ce n’était pas ou si peu d’actualité. L’évaluateur immobilier avait une obligation de moyens1 et non de résultat, contrairement à d’autres professions immobilières comme les notaires… sans doute l’absence d’un véritable statut d’expert ou d’évaluateur immobilier (il n’existe officiellement que les statuts d’expert foncier et d’expert de justice) justifie cet état des lieux de la responsabilité des professionnels de l’immobilier2.

Cette situation n’est d’ailleurs pas sans relation avec la modicité rémunératrice de certaines expertises pour ne pas dire la règle de la gratuité d’intervention chez nos amis agents immobiliers ou chez certains notaires dans le cadre du mandat qu’ils espèrent obtenir ou d’une relation client qu’ils entretiennent au long cours.

On peut d’ailleurs en convenir, l’évaluateur s’interrogeant généralement sur une valeur vénale déclarative, sa conclusion n’a pas ou peu de conséquence sonnante et trébuchante tant qu’elle n’est pas traduite par un prix et donc par une cession (sanction du marché) ou une décision (sanction judicaire ou administrative).

Au registre du « tant mieux », on peut relever que la « valeur » se définit juridiquement et comprend une forte part d’objectivité. Quant au « prix », il se concrétise économiquement et comprend une part subjective plus importante (il n’y a qu’à regarder les émissions d’un célèbre agent immobilier pour le comprendre)3.

Au registre du « tant pis », on peut regretter qu’alors, nonobstant les enjeux financiers parfois considérables, une confusion généralisée s’installe et qu’il a bien lieu de distinguer la valeur du prix et du meilleur prix.

Bien sûr il est indispensable de rappeler qu’il y a bien des valeurs différentes selon le contexte d’évaluation et d’intervention. Tout comme il existe également des prix différents selon la qualité de l’acquéreur et sa capacité à faire, ou pas, une bonne affaire (sous réserve de certaines limites comme celle de la lésion).

L’écart admissible entre une valeur et un prix est arbitré par la jurisprudence et chaque cas d’espèce se trouve largement débattu, on peut admettre une fourchette d’écart entre 5 et 15% selon les biens évalués4.

Le sujet de la responsabilité civile professionnelle des évaluateurs est souvent écarté ou ignoré par la difficulté d’établir la traçabilité économique du préjudice ou plus précisément de la perte de chance, et donc d’établir la preuve.

L’évolution des référentiels des professionnels, comme « la charte de l’expertise en évaluation immobilière (dernièreéditiondemars2017)»oul’avènementdesbasesdedonnées5 permettantplusfacilementl’objectiva- tion de la valeur et l’évolution de la judiciarisation des procédures vont entrainer une augmentation notable de la responsabilité des évaluateurs, quels qu’ils soient.

Bien sûr l’évaluateur n’est pas Madame Soleil. Il ne peut pas non plus anticiper une forte variation du marché ni deviner la présence d’une situation d’opportunité ou de convenance personnelle.

Pour autant on peut attendre de lui qu’il respecte le référentiel auquel il souscrit, qu’il s’engage à objectiver la valeur par la production de références pertinentes et qu’il justifie les méthodes employées6.

C’est l’orientation d’un arrêt récent de la Cour d’appel de BORDEAUX rendu par la 1ère Civ en date du 7 mars 2018 (n°1700422).

La Cour retient la responsabilité de l’agent immobilier, pour manquement à son devoir de conseil et d’informa- tion, qui évaluant « mal » la valeur d’un bien fait perdre une chance à son propriétaire de le vendre mieux… elle s’appuie pour ce faire sur le contexte du mandat et sur l’absence de références lors de l’estimation du bien (consi- gnée dans une analyse écrite).

Pour résumé, l’appartement a été évalué par un agent immobilier entre 110 et 120 000€ net vendeur, qui l’a mis en vente 130 000€ (commission de 10 000€ incluse) et qui l’a vendu au prix de 117 000€ + 10 000€ de frais d’agence. Le propriétaire fera l’objet d’une proposition de rectification par l’administration fiscale sur la base de 143 000€, qu’il acceptera et actionnera à la suite la responsabilité de l’agent immobilier pour un préjudice avancé de 26 281€. Le TGI de BORDEAUX n’avait pas donné suite dans un premier temps.

La Cour a bien appréhendé la question délicate de la différence entre valeur et prix et surtout fait la distinction entre préjudice et perte de chance, elle a ainsi retenu la qualification plus logique de perte de chance (le proprié- taire n’aurait peut pas fait mieux lui-même)… Modérément, elle a converti cette perte de chance à 50% du préju- dice supposé.

Bien sur certains argumenteront que c’est une boite de pandore qu’il ne faut pas ouvrir… au risque de voir les mises en cause se multiplier. C’est peut être aussi l’occasion d’ouvrir un débat sur la nécessité d’un véritable statut d’expert immobilier7.

Il est également illusoire de considérer qu’une limitation de la responsabilité de l’évaluateur s’obtiendra par la distinction « avis de valeur/expertise », la finalité des deux approches étant la même, un chiffre…

Cette nouvelle responsabilité pourrait aussi favoriser le renforcement de l’indépendance des auteurs d’évaluation ou d’estimation8 , puisque l’indépendance du transacteur est forcément limitée, pour ne pas dire qu’il se trouve en situation patente de conflit d’intérêt.

Il est donc utile de rappeler à tous ceux qui pensent, qu’établir une attestation de valeur à destination d’un client dans le cadre de son IFI (ex ISF) 9, de son prêt hypothécaire, d’une déclaration de succession ou de son divorce est une facilitée sans conséquence et qu’ils pourraient bien à l’avenir voir leur responsabilité engagée !

Les consommateurs, les avocats, et les experts en évaluation immobilière devraient, à divers titres, se satisfaire de cette évolution même s’il est particulièrement difficile d’établir la caractérisation de la preuve dans un domaine d’activité où l’art d’évaluer un bien relève d’une science dite « molle »…

La moralité de cette histoire pourrait être : « L’héritier de cette succession aurait mieux fait de faire évaluer son appartement par un expert indépendant, pour un coût relativement modeste au regard du contentieux qui s’en est suivi, avant d’en confier la négociation à un agent immobilier dont c’est évidemment le métier ! » – ☺


1 Charte de l’expertise en évaluation immobilière (5ème édition mars 2017 ; 4.3) : « Vis-à-vis de ses clients et des tiers, la responsabilité professionnelle de l’expert en évaluation immobilière correspond à une obligation de moyens et non de résultat »

2 JJM Revue EXPERTS – juillet 2014 « Les devoirs d’information de la chaîne des métiers de l’immobilier » 3JJMAJDI/DALLOZ–décembre2015 «Ilfaudraitdistinguerlavaleur…delaliquidité?»

4 La Cour administrative de Nantes (décision du 21 avril 2011) avait considéré suffisamment significatif un écart de 12% entre une valeur déclarée et le prix de vente constaté d’un appartement pour retenir la rectification

5 JJM/AL revue du JURISCLASSEUR « Actes pratiques et ingénierie immobilière » n°1/2015, dossier « les bonnes pratiques de l’expertise immobilière »; « Bases de données, la boite à outils du 3ème millénaire »

6 Rapport du groupe de travail sur l’expertise immobilière des sociétés faisant publiquement appel à l’épargne public (dit rapport COB ou BARTHES DE RUYTER-février 2000) « 1.C il est recommandé à l’expert d’utiliser au moins deux méthodes d’estimation dont l’une sera choisie parmi les méthodes « par comparaison », et l’autre parmi les méthodes « par le revenu ». S’il ne pouvait être retenu qu’une seule méthode, l’expert immobilier se devrait de le justifier »

7 JJM Revue EXPERTS – août 2013 ; « L’avenir de l’homo sapiens expertus immobilis, entre normes et statut… »

8 JJM/AL ; revue du JURISCLASSEUR « Actes pratiques et ingénierie immobilière » ; n°1/2015, dossier « les bonnes pratiques de l’expertise immobilière »; « L‘indépendance et la transparence, les deux mamelles de l’expertise immobilière »

9 JJM;AJDI/DALLOZ;janvier2012;« ISF,donation,succession,etimmobilier…commentfairebonménageavecl’administration fiscale ? »