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Bail commercial : À propos du montant du loyer de renouvellement

La fixation du loyer en dehors de celle résultant de la libre rencontre des volontés est souvent controversée, complexe et incomprise des parties souvent sûres d’être dans leur « bon droit », elle peut donner lieu à un contentieux très soutenu…

Le droit au renouvellement du bail commercial au profit du locataire commerçant a instauré une confusion dans l’appréhension des valeurs locatives. En fin de bail, le local ne redevient en effet pas libre d’occupation mais reste « la chose commerciale » de son exploitant, qu’il ne quittera qu’en contrepartie d’une indemnité préalable, l’indemnité d’éviction.

Partant de cette réalité, preneur et bailleur doivent s’entendre sur un nouveau loyer ceci est d’autant plus nécessaire dans le cas où le loyer du bail précédent peut être légalement « déplafonné », ce qui ces dernières années a été très fréquent voire automatique par l’application de la clause d’échelle mobile.

Lorsque un écart existe entre le loyer initial et la valeur locative de marché (ou plus simplement les prétentions du bailleur), les parties liées l’une à l’autre sont contraintes de négocier et s’accordent généralement sur une valeur médiane, dite de « renouvellement ».

Si l’un d’eux saisit le juge des loyers, celui-ci accordera généralement les parties « de force » et de la même façon : en fixant une valeur de renouvellement dont on constate qu’elle se fixe également entre loyer initial et valeur de marché.

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